屋頂分布式光伏電站的租賃法律風險\
來源： 陽光時代法律觀察
一租賃備案登記對項目的影響
《城市房地產管理法》第五十四條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”各地也對房屋租賃備案登記作出了類似規定。該條規定在實踐中似乎“高舉而輕落”，執行力度并不大；但是，備案登記對租賃合同效力是否有影響，是否影響到“買賣不破租賃”的執行，實務當中不無疑問。
未經備案不影響租賃合同本身效力
最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定：“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。”從備案登記行為的性質來看，屬于行政機關的行政管理行為，不影響合同本身的效力。
未經備案不適用“買賣不破租賃”原則
上海市高級人民法院《關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》（滬高法民一〔2015〕16號）第30條規定：未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。”上海高院解釋的理由是：大量商業租賃的存在與“買賣不破租賃”保護居民居住權的立法意圖不相一致，從平衡交易各方利益的角度看，傾向于未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。在此，上海高院區分了商業租賃與住房租賃不同的立法目的；而分布式光伏電站顯然屬于商業租賃，不屬于“買賣不破租賃”立法保護本意。
實踐中，有企業出于稅負、登記繁瑣等考慮未進行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內房屋租賃權潛藏了法律風險。
二承租人（光伏電站）證明“租賃在先”的具體方法
根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定，“買賣不破租賃”原則有兩個例外情況：“（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”可見，承租人（光伏電站）證明“租賃在先”是保證租賃權利不受查封、抵押影響的重要條件。
實踐中，如果在抵押、查封前，租賃合同的當事人已經根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條、住房和城鄉建設部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規定辦理了租賃登記備案手續的，一般可認定租賃合同簽訂于抵押、查封前。根據浙江省高級人民法院《關于執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》的通知（浙高法辦〔2014〕39號）規定精神，在未能辦理租賃備案登記的情況下，承租人（光伏電站）還考慮以下途徑證明“租賃在先”：
租賃合同的當事人在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的；
租賃合同的當事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；
有其他確切證據證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。
三強制執行過程中租賃權的去除與承租人保護
分布式光伏電站在長達25年的生命周期內，其租賃的廠房業主難免應發生經營困難甚至陷入被強制執行廠房的境地。最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2014〕16號）第三十一條規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”在強制執行過程中租賃權是否去除，對分布式光伏電站影響甚大。
上文情況租賃發生時點可用圖表示為：
執行異議的提出
執行法院裁定拍賣、變賣房屋之后，分布式光伏電站應在規定期限內向執行法院提出執行異議。如上海市高級人民法院《關于在執行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答（試行）》的通知（滬高法〔2015〕75號）第1點規定：“案外人認為其對該房屋享有租賃權而合法占有的，應當自公告之日起十五日內向執行法院提出書面異議。案外人逾期未提出書面異議的，執行法院應當在房屋不負擔租賃權的狀態下對其進行委托評估、拍賣、變賣。”執行異議的提出主要在于證明租賃不屬于最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定的情況，即租賃合同簽訂或者占有房屋先于抵押、查封。
租賃權去除的標準
何為“對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響”？這實際是租賃權在強制拍賣過程中去除的標準問題；從司法實踐來看，這屬于法院的裁量權范圍，主要考慮對拍賣成交價格的影響、租賃期限的長短以及租賃對后手權利人使用收益影響等因素。
我們認為，分布式光伏電站對廠房屋頂的租賃不屬于“對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的”的情況，主要是因為對屋頂的租賃不同于普通房屋租賃，幾乎不會影響后手權利人對房屋本身的使用收益。
承租人權利保護—優先購買權
在分布式光伏電站25年的生命周期內，保持屋頂租賃關系不變是維護電站穩定運行和利益最大化的基本訴求；在極端情況下房屋產權不得不“易主”的時候（如符合“買賣不破租賃”例外情況，在被法院強制拍賣過程中去除租賃權等），承租人保護自身權益的終極方式就是動用“優先購買權”。《合同法》第230條規定了承租人在“出租人出賣租賃房屋”情況下的優先購買權；實踐中，承租人（光伏電站）可能會遇到以下問題：
一是房屋租賃權與屋頂租賃權在“優先購買權”問題上的沖突。如分布式光伏電站租賃的廠房本身就存在租賃情況，則存在兩個租賃權誰為更“優先”的問題。
二是屋頂租賃權被法院去除而進行強制拍賣，是否會影響承租人的優先購買權。
三是租賃發生在查封之后，但如承租人屬于善意，是否仍享有優先購買權的問題。
對于第二、三問題，上海市高級人民法院《關于在執行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答（試行）》的通知（滬高法〔2015〕75號）第16條進行了詳細的解釋，其認為：
“案外人對房屋所主張的租賃權依法發生在擔保物權或者其他優先受償權之后、執行法院查封之前的，不論執行法院是否依法裁定除去租賃權后對房屋予以變現，均不影響案外人以承租人的身份行使優先購買權，執行法院應當保障其優先購買權。案外人對房屋所主張的租賃權發生在執行法院查封之后但屬于善意的，執行法院應當保障其優先購買權。”這一規定可咨參考。
關于第一個問題，理論和司法實踐中仍存在爭議。我們認為，為減少優先購買權的爭議，分布式光伏電站可在屋頂租賃協議或合同能源管理協議中當中明確約定在一定條件下光伏電站對廠房的優先購買權，并約定優先購買權無法行使情況下的賠償機制。
